Рассматривая суть данного вопроса, остановимся сначала на нескольких общих моментах, касающихся права применения имущественного налогового вычета при покупке жилья.

1. Подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ гласит, что вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Из этого следует, что на другие виды недвижимости (например, дачу, землю или нежилое помещение) налоговый вычет не распространяется.

2. Сумма вычета, на которую налогоплательщик вправе уменьшить свой годовой доход, не может превышать 1 000 000 руб. Таким образом, вернуть из бюджета он сможет максимум 130 000 руб. Кроме этого, без ограничений по сумме вычет предоставляется на проценты по займам, взятым на приобретение жилья.

3. Имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз. Если в налоговом периоде он не может быть использован полностью, то остаток суммы вычета переносится на последующие периоды до полного ее использования.

4. Вычет не предоставляется:

- если расходы по приобретению жилого дома или квартиры для налогоплательщика оплатил работодатель или иные лица;

- если сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ, в котором указано, что в суде лица могут быть признаны взаимозависимыми и по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ, если отношения между ними влияют на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). Получается, что основания, предусмотренные п. 1 ст. 20 НК РФ:

- одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению;

- лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого (Письмо Минфина России N 03-05-01-04/250 <1>), являются частным случаями п. 2 данной статьи, и, следовательно, имущественный налоговый вычет по ним не предоставляется (Письмо МНС России N СА-6-04/341 <2>).

5. В затраты по приобретению жилья, на сумму которых предоставляется имущественный вычет, не могут быть включены расходы на страхование, оплата услуг риэлтора и консультационных услуг, а также суммы регистрационного сбора и государственной пошлины, уплата которых является конституционной обязанностью налогоплательщика (Письмо Минфина России N 04-04-06/52 <3>).

Как известно, вариантов приобретения жилья может быть несколько. Поскольку условия применения имущественного вычета в каждом случае имеют свои нюансы, рассмотрим их по отдельности.